Internationele investeringen
In 2016 behaalde de portefeuille Internationale Investeringen van Bouwinvest een solide resultaat. Het totaalrendement exclusief valutaresultaat en na aftrek van management fees kwam uit op 5,3%. In 2016 droegen de niet-beursgenoteerde fondsen het meest bij tot het resultaat (7,7%). Het rendement van de beursgenoteerde fondsen daarentegen werd negatief beïnvloed door de onzekerheid op de wereldmarkten en bedroeg -3,5% (2015: 9,6%). Ondanks de toenemende concurrentie zijn we erin geslaagd om € 279 miljoen aan nieuwe investeringen te realiseren.
Tenzij anders vermeld, zijn de hierna genoemde rendementen alle exclusief valutaresultaat.
Europa
De Europese portefeuille behaalde in 2016 een rendement van 2,7%. Met name geopolitieke en macro-economische ontwikkelingen zetten de rendementen onder druk. Voorbeelden zijn het voortdurende ruime monetaire beleid van de ECB, het immigratievraagstuk en uiteraard de onverwachte Britse keuze voor de Brexit. Bovendien verhoogde het Verenigd Koninkrijk de overdrachtsbelasting met 1%, hetgeen tot waardedalingen leidde. Ook werden de resultaten enigszins negatief beïnvloed door de flinke schommelingen in de GBP-EUR wisselkoers in eurofondsen met valutarisico in pond sterling. De heersende wisselvalligheid op de Europese markten en elders schiep echter meerdere goede kansen om tegen lage prijzen nieuwe investeringen te doen.
We hebben een aantal solide investeringen gedaan in een commercieel Scandinavisch fonds (voornamelijk kantoren en winkels) en in een veelbelovend kantorenfonds in belangrijke steden als Londen, Parijs, Berlijn en Frankfurt, alle met goede vooruitzichten. Tot slot hebben we onze beursgenoteerde investeringen in West-Europese kantoren vergroot. De impact van de Brexit op de Europese portefeuille is beperkt. Een belangrijk deel van onze exposure in het Verenigd Koninkrijk bestaat uit mezzaninefinancieringen die zijn beschermd tegen waardedaling. En verder zijn we geïnvesteerd in objecten met zeer lange huurovereenkomsten. We verwachten dat deze investeringen zullen blijven bijdragen aan een solide toekomstig rendement.
Noord-Amerika
De Amerikaanse markt werd in 2016 gedomineerd door de presidentsverkiezingen. Ondanks de onzekerheid die de aanloop naar de verkiezingen en de overwinning van Donald Trump gaven, bleven de vastgoedvooruitzichten het afgelopen jaar goed, met een huurgroei boven inflatie. De aanvangsrendementen zijn nog steeds bijzonder laag, echter nog wel hoger dan die van Amerikaanse staatsobligaties. De lagere latente belastingverplichting, het resultaat van de nieuwe FIRPTA-bepalingen (Foreign Investment in Real Property Tax Act), had positieve gevolgen voor het rendement van de gehele Noord-Amerikaanse portefeuille en zorgt voor een verbeterd rendementsprofiel voor value-added strategieën. De Noord-Amerikaanse portefeuille presteerde in 2016 weer goed en sloot het jaar af met een totaalrendement van 8,8%. Deze resultaten werden verder beïnvloed door een aanhoudende toename van de vraag en onvoldoende nieuw aanbod, waardoor de meeste Amerikaanse markten en sectoren een huurgroei lieten zien. Gevreesd wordt dat de Amerikaanse markt over haar hoogtepunt heen is en nu wat zal afkoelen, hoewel zich op een markt van deze omvang altijd kansen blijven voordoen. De lage rentestanden en een aanhoudend grote beleggersvraag rechtvaardigen grotendeels de hoge prijzen van dit moment. We zijn ons vorig jaar blijven richten op de grotere Amerikaanse steden, die de beste vooruitzichten bieden.
Azië-Pacific
De Azië-Pacific portefeuille leverde in 2016 een rendement van 2,7%. De regionale markten vertoonden een zekere mate van wisselvalligheid vanwege de vrees voor een vertraging van de economische groei in China (overigens jaarlijks nog steeds 6 à 7% van het bbp), hoewel dit grotendeels werd gecompenseerd door de verbeterde vooruitzichten in landen als Australië. De Australische vastgoedfonden met een lagere leverage leverden een stevige groei met dubbele cijfers op. De Japanse investeringen deden het eveneens prima. De investeringen in winkels in Singapore hadden echter last van een afkoelende markt. We zijn er in geslaagd om exposure in kantoren tegen een goede prijs te verkopen. De Azië-Pacific portefeuille is vorig jaar uitgebreid met investeringen in de pan-Aziatische hotelsector, die door de enorme toename van het toerisme snel groeit. In een joint venture met Scape en APG hebben we geïnvesteerd in Australische studentenhuisvesting. We zijn nog steeds bullish over de regio Azië-Pacific en hebben verschillende top-up investeringen in Australische en Japanse vastgoedfondsen gedaan. De economische groei in China is veel stabieler ten opzichte van het verleden, en Australië, waar we veel hebben geïnvesteerd, blijkt opmerkelijk veerkrachtig en heeft uitstekende vooruitzichten voor de lange termijn. De aankoop van J-REITS door Bank of Japan heeft momenteel enorme positieve gevolgen voor Japanse beursgenoteerde vastgoedinvesteringen. Naar verwachting houdt dit nog enige tijd aan.
Duurzaamheid
Benchmark internationale vastgoedinvesteringen
Afgelopen jaar ging Bouwinvest door op de ingeslagen weg van actieve samenwerking met andere institutionele beleggers, met als oogmerk verbetering van de de duurzaamheid en transparantie in de vastgoedsector. We hebben ons lidmaatschap als investor member van GRESB gecontinueerd en de fondsmanagers van onze (internationale) indirecte investeringen aangespoord om deel te nemen aan de GRESB-benchmark en om hun scores te verbeteren.
Belangrijkste GRESB-resultaten in de internationale portefeuille
De totale GRESB-deelname van de internationale portefeuille van bpfBOUW is gestegen tot 72% (2015: 65%).
69% van de internationale portefeuille van bpfBOUW heeft een ‘Green Star’.
De internationale portefeuille van bpfBOUW versloeg de index met een score 64 (ten opzichte van 60).
Tussen 2014 en 2015 bracht de internationale portefeuille van bpfBOUW het energieverbruik terug met 4% en de uitstoot van broeikasgassen met 6%.
| | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
Respons GRESB participatie (op basis van NAV) | | | | | |
Beursgenoteerd | 82% | 76% | 55% | 62% | 58% |
Niet-beursgenoteerd | 46% | 59% | 70% | 66% | 75% |
Totale portefeuille | 50% | 61% | 67% | 65% | 72% |
| | | | | | |
Prestatie hoger dan benchmark GRESB - beursgenoteerd | 79% | 75% | 78% | 83% | 94% |
Prestatie hoger dan GRESB benchmark - niet-beursgenoteerd | 56% | 38% | 49% | 66% | 64% |
| | | | | | |
Aantal Green Stars beursgenoteerd | 8 | 9 | 18 | 21 (van de 26) | 19 (van de 21) |
Aantal Green Stars niet-beursgenoteerd | 7 | 11 | 15 | 18 (van de 32) | 17 (van de 29) |
| | | | | | |
Beursgenoteerd hogere score dan voorgaand jaar | nvt | 31% | 54% | 78% | 38% |
Niet-beursgenoteerd hogere score dan voorgaand jaar | nvt | 48% | 43% | 91% | 69% |
Nederlandse investeringen
Bouwinvest beheert vijf Nederlandse sectorfondsen, waarvan er drie zijn opengesteld voor institutionele investeerders. Wij richten ons met name op de woningen-, kantoren- en winkelmarkten in door ons bepaalde kernregio’s. Deze regio’s hebben allemaal bovengemiddeld goede economische en demografische vooruitzichten en zullen van de eerder genoemde megatrends profiteren: de verstedelijking, de vergrijzing en de opkomst van nieuwe technologieën. Wij investeren eveneens in de zorgsector, omdat volgens ons de vraag naar vastgoed met een zorgelement zal toenemen door de vergrijzing. Ook doet de snelle groei van het toerisme de vraag naar hotels toenemen; dit is een gunstige ontwikkeling voor het Hotel Fund.
Residential Fund
Het Residential Fund leverde in 2016 een totaalrendement van 20,5% (2015: 12,5%) op, met een direct rendement van 3,4% (2015: 3,8%), en een indirect rendement van 17,1% (2015: 8,6%). Het fonds kende een hoge en stabiele bezettingsgraad met een gemiddelde van 97,7%. De huurstijging op vergelijkbare basis bedroeg in 2016 3,2% (2015: 3,8%), terwijl achterstallige huurbetalingen laag waren, namelijk 0,7% (2015: 0,9%). Het dividendrendement over 2016 bedroeg 3,4% (2015: 3,8%).
Ook het afgelopen jaar plukte het Residential Fund de vruchten van de groeistrategie die is uitgezet, en van het vertrouwen dat er de afgelopen jaren in de woningmarkt was. De portefeuille werd uitgebreid met de oplevering van 8 nieuwbouwprojecten, die nagenoeg allemaal volledig verhuurd waren vóór oplevering. Als gevolg van investeringen van circa € 255 miljoen vorig jaar is de pijplijn gegroeid met 11 nieuwe woningprojecten (1.063 appartementen en 194 eengezinswoningen) die aan onze portefeuille toegevoegd zullen worden. De vraag naar hoogwaardige woningen in het vrije huursegment blijft toenemen, met name in onze kernregio's.
Dankzij het zich doorzettende herstel van de woningmarkt en de uitstekende kwaliteit van de woningportefeuille wist het fonds in 2016 zes nieuwe klanten aan te trekken, wat het totale aantal klanten per 1 januari 2017 op 16 brengt.
Ultimo 2016 bestond de vastgoedportefeuille in exploitatie van het Residential Fund uit 237 objecten met een totale waarde van € 3,9 miljard.
Retail Fund
Het Retail Fund leverde in 2016 een rendement op van 8,4% (2015: 4,5%). Dit was het resultaat van een direct rendement van 4,6% (2015: 4,4%) en een indirect rendement van 3,9% (2015: 0,1%). De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg 94,7% (2015: 94,2%). Het dividendrendement over 2016 bedroeg 4,6% (2015: 4,4%).
De Nederlandse economie bleef zich in 2016 herstellen; dit had een flinke toename van het consumentenvertrouwen tot gevolg. Daarnaast ontstond er een yield shift door de grote interesse van internationale beleggers in winkelvastgoed. Dit resulteerde in de waardestijging van de winkelportefeuille in Amsterdam en daarbuiten. Dit betrof zowel vastgoed gericht op klantbeleving (‘Experience’) als op gemak (‘Convenience’).
Daarnaast werkte het fonds in 2016 verder aan de verbetering van de portefeuille door zowel investeringen als renovaties van bestaande objecten. Al zal winkelvastgoed voorlopig een uitdagende sector blijven, wij geloven dat onze portefeuille, met een goede balans tussen vastgoed gericht op beleving en gemak, ook de komende jaren stevige rendementen zal blijven opleveren.
In 2016 werd het Nowadays-project aan het Damrak (Experience), een van de grootste retailontwikkelingen van de afgelopen decennia in de hoofdstad, opgeleverd. Ook de 'Convenience' winkelcentra Stadionplein en Mosveld werden opgeleverd. Het Retail Fund heeft vorig jaar investeringen gedaan ter waarde van € 31 miljoen en gaat door met het renoveren en toekomstigbestendig maken van diverse bestaande objecten. Ook blijven we uitkijken naar verdere investeringen die aan onze kwaliteits- en rendementseisen voldoen.
In 2016 traden er drie nieuwe klanten tot het Retail Fund toe; per 1 januari 2017 konden wij wederom een nieuwe klant verwelkomen. Het totaal aantal klanten komt hiermee op vijf. Onze keuze voor 'Experience' en 'Convenience'-gericht vastgoed wordt hiermee bevestigd. Bovendien is het een teken dat investeerders geloven in de kansen die winkelvastgoed biedt voor stabiele rendementen op de lange termijn.
In 2016 sloot het Retail Fund nieuwe huurovereenkomsten en verlengde bestaande contracten voor een totaaloppervlak van 72,997 m². De huurwaarde hiervan bedroeg circa € 16,6 miljoen.
Ultimo 2016 bestond de vastgoedportefeuille van het fonds uit 47 objecten met een totale waarde van € 778 miljoen.
Office Fund
Het Office Fund realiseerde in 2016 een rendement van 5,5% (2015: 0,5%). Dit is het resultaat van een direct rendement van 3,6% (2015: 4,2%) en een indirect rendement van 1,9% (2015: -3,7%). In 2016 bleef de gemiddelde bezettingsgraad van zo’n 81% stabiel (80,1% in 2015). Deze werd beïnvloed door het forse aantal panden dat we momenteel aan het renoveren zijn. Het dividendrendement was 3,6% (2015: 4,2%). De stijging van het indirecte rendement was te danken aan een aantal kantoorobjecten, die in waarde stegen na bekendmaking van renovatieplannen.
Na diverse jaren van outperformance ten opzichte van de IPD Property Index waren de relatieve prestaties van het Office Fund in de afgelopen drie jaar wat minder. Gedurende het afgelopen jaar werd de portefeuille verder geoptimaliseerd, met als hoogtepunt de aanschaf van Hourglass, het multifunctionele complex aan de Zuidas. Het fonds heeft eveneens € 3 miljoen geïnvesteerd in de verdere verbetering van het Rotterdamse WTC en is gestart met de herontwikkeling van de voormalige Citroëngebouwen in Amsterdam, ‘The Olympic 1931’ en ‘The Olympic 1962’.
In 2016 ontving het WTC Den Haag het BREEAM-NL In Use Excellent certificaat. Deze score op gebouw- en gebouwmanagementniveau is de hoogste score ooit behaald in Nederland voor een multi-tenant gebouw. Door actief assetmanagement en onverminderd te investeren in de verbetering van de kantoorpanden, wist het fonds het afgelopen jaar contracten te verlengen en te sluiten voor een totaaloppervlak van 15,509 m², goed voor € 2,9 miljoen aan huurinkomsten in 2016.
Het fonds verwelkomde wederom een nieuwe klant per 1 januari 2017, een overduidelijk teken van het herstelde vertrouwen in de kantorensector én de strategie van het Office Fund met zijn solide portefeuille. Dit brengt het totale aantal klanten op drie.
Ultimo 2016 bestond de portefeuille van het kantorenfonds uit 16 vastgoedobjecten met een totale waarde van € 503 miljoen.
Hotel Fund
Het Hotel Fund zag zijn resultaat stijgen van € 11,5 miljoen in 2015 naar € 20,7 miljoen in 2016. Het totaalrendement van het fonds steeg van 8,4% in 2015 tot 14,2%.
Hoogtepunten van het jaar zijn onder meer de aankoop (met het Office Fund) van een hotel met 115 kamers voor langdurig verblijf in Hourglass, het multifunctionele gebouw met kantoren aan de Zuidas in Amsterdam. Dit hotel is een turnkeyproject, waarvoor een 20-jarig huurcontract werd afgesloten met huurder Premier Suites. De verwachte oplevering van Hourglass is in 2020.
In december 2016 stelde het fonds eveneens de contractvoorwaarden vast met het consortium Boot&Co voor een accommodatie voor langdurig verblijf (82 kamers) aan de Amsterdamse Houthavens. Tegelijkertijd werd een 25-jarig huurcontract afgesloten met huurder City ID Group. Naar verwachting wordt het hotel in het vierde kwartaal van 2018 opgeleverd. Het Hotel Fund kocht bovendien het Stayokay Hostel Amsterdam aan, dat 112 kamers heeft, en sloot een 25-jarig huurcontract af met huurder Stayokay.
Healthcare Fund
In 2016 rapporteerde het fonds een nettoresultaat van € 1,1 milljoen, ten opzichte van € 1,9 miljoen in 2015. Het totaalrendement (ROE) kwam in 2016 uit op 4,9%, wat 2,4% boven de begroting was en 2,8%-punten lager dan de 7,7% van 2015. Het rendement van de komende jaren zal vanwege de investeringen in nieuwe projecten beneden de langetermijndoelstelling zijn. Aangezien het merendeel van de nieuwe objecten uit nieuwbouwcomplexen zal bestaan, leveren ze nog geen huur en dus geen directe inkomsten op.
In 2016 nam de portefeuille van het fonds toe van € 24,1 miljoen ultimo 2015 naar € 46,9 miljoen. Het fonds voegde per december één nieuw object toe aan de portefeuille, het Martha Flora Huis in Haarlem. De bouw van woonzorggebouw Aliantus Oud-Seyst in Zeist is augustus 2016 gestart en wordt in de zomer van 2017 opgeleverd. Het fonds tekende in 2016 voor € 47 miljoen aan transacties. Ultimo 2016 beschikte het Healthcare Fund over een pijplijn van € 55 miljoen aan objecten in aanbouw of herontwikkeling.
Nederlandse vastgoedfondsen behouden Green Star-status
Om de duurzaamheidsprestaties van de drie belangrijkste Nederlandse sectorfondsen te meten en te vergelijken, hanteert Bouwinvest de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). In 2016 namen deze drie sectorfondsen opnieuw actief deel aan dit initiatief, dat streeft naar het bevorderen van transparantie en duurzaamheid in de vastgoedsector. Het resultaat van de acties die Bouwinvest ook in 2016 heeft ondernomen, is dat ons Residential Fund, het Retail Fund en het Office Fund voor het derde jaar op rij het predikaat ‘Green Star’ hebben gekregen, de hoogst haalbare GRESB-categorie. Vanzelfsprekend doen we ons uiterste best om deze status in 2017 en daarna te behouden.
